มองอย่างเซียน เทคนิค”จับที่ดิน” ฉบับ”หมอบุญ”
การซื้อที่ดินทุกวันนี้ “หมอบุญ” ยังคงถือคติของ “จอห์น เดวิดสัน ร็อกกี้เฟลเลอร์” (มหาเศรษฐีโรงกลั่นน้ำมันในยุคค้น ค.ศ.1900) ที่ว่า “คุณขายที่ 100 ตร.ว. แต่ได้เงินไปซื้อที่ 100 ไร่”
หมอบุญ อธิบายสูตรของมหาเศรษฐีร็อกกี้ เฟลเลอร์ ไว้ว่า ไม่ว่าจะที่ดินผืนไหน เมื่อขายได้เงินมาเท่าไร เอาเงินทั้งหมดเก็บกำไรไว้สัก 30% แล้วนำอีก 70% ที่เหลือไปซื้อที่ดินถูกๆ…แล้วรอให้ที่ถูกๆ แห่งนั้นมันกลายเป็นของดีขึ้นมา
แต่เกมแบบนี้ หมอบุญ บอกว่า “ต้องเล่นให้เป็น”
“ผมแนะนำไว้เลยเรื่องการซื้อที่ดิน คุณไปซื้อรอบๆ สถานทูตไว้เถอะ…ยังไงก็รวย”
เหตุผลข้อที่ “หนึ่ง” รัฐบาลต้องดูแล “สอง” คือ ความปลอดภัยสูง และ “สาม” มีอินฟราสตรักเจอร์ (ถนน ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์) ครบถ้วน เช่นย่านสาทรที่มีสถานทูตเกิดขึ้นเต็มไปหมด “ย่านนั้นผมซื้อเก็บไว้เลยตั้งแต่สมัยสถานทูตมาลงใหม่ๆ”
หมอบุญ ยังแนะว่า การซื้อที่ดินต้องรู้จักประวัติศาสตร์
“อย่างผมเดินทางไปเมืองนอกบ่อย เราก็เรียนรู้ว่าบ้านเมืองที่พัฒนา ทำอะไรถึงจะประสบความสำเร็จ ต้องไปดูเมืองอื่น เพราะเขาเร็วกว่าเราร้อยปี”
อีกวิธีที่แนะนำคือ หาแนวโน้มธุรกิจว่ากำลังจะไปทางไหน เนื่องจากบ้านที่จะขายได้ราคาดีๆคุณต้องดูธุรกิจด้วยว่านักธุรกิจอยากไปอยู่ที่ไหน และโรงแรมชั้นดีตั้งอยู่แถวไหน
“คนรวยชอบสังสรรค์ เวลาไปงานเลี้ยงมันต้องจัดที่โรงแรมดีๆ ย่านไหนที่มีเรสเตอรองท์ดีๆ …คืออย่าให้ไกลกลุ่มพวกนี้มากนัก ถ้าคิดจะหาเงินจากกลุ่มคนรวย”
หรือถ้าจะเอา “โซนชั้นกลาง” (บ้านราคา 5-10 ล้านบาท) ก็ต้องมองอีกอย่าง เล็งดูว่าการคมนาคมบริเวณนั้นเป็นอย่างไร อย่าไกลนัก รถไฟฟ้าไปถึงหรือไม่ รวมถึงความปลอดภัย เพราะคนต้องเดินทางไปทำงาน …นั่นถือเป็นอันดับหนึ่งที่จะขายออก
สำหรับตอนนี้ เริ่มเห็นบ้างแล้วว่าอนาคตที่ดินกำลังจะมูฟไปโซนตะวันออก
“อย่างย่านฝั่งธนฯ ไม่เจริญหรอก ราคาที่ดินไม่ขึ้นเท่าไร ผมเองก็ซื้อมาแล้วพลาดก็มี แต่เป็นทำนองว่าราคามันขึ้น แต่ช้ากว่าที่เราคิดไว้
อย่างพุทธมณฑลสาย 1 ,2, 3 และ 4 ราคาก็ไม่ได้ไปเท่าไร ผมก็ซื้อไว้เยอะ แต่ผมก็รู้ว่านี่เป็นระดับ “คนชั้นกลาง” ตอนนี้คงต้องรอให้ดีมานด์เพิ่มขึ้นอีก ผมถึงจะขยาย”
อย่างไรก็ตาม ซื้อที่ดินตอนนี้ “ต้องระวังให้ดี” เพราะอีก 10-20 ปีข้างหน้า ประเทศไทยจะมีอัตราการเกิด-ตาย เท่าๆ กัน และคนรุ่นใหม่ที่จะมาซื้อที่ดินเริ่มไม่มีแล้ว
ด้วยเหตุผลนี้ หมอบุญ จึงเริ่มหันมาทำบ้านสำหรับคนสูงอายุ หรือ “รีไทรเม้นท์โฮม” โดยมองว่าพลเมืองคนแก่จะเพิ่มขึ้น
เขาบอกว่ากำลังมองไว้หลายโครงการ เป็นการลงทุนเพื่อรอกำลังซื้อในอีก 20 ปีข้างหน้า
“ที่เมืองไทย “รีไทรเม้นท์ โฮม” กำลังมีชื่อมาก ต่อไปคนแถบยุโรปจะมาอยู่เมืองไทยกันเยอะ โดยเฉพาะชาวอังกฤษ เยอรมนี และสแกนดิเนเวียน ”
ถ้าต่างชาติกลุ่มนี้ขายบ้านที่นั่นได้เงินมา 20 ล้านบาท แล้วเอามาซื้อบ้าน(เช่าซื้อ)ที่เมืองไทยสัก 5-10 ล้านบาท แล้วซื้อรถไว้ใช้สักคัน (ในนามภรรยาคนไทย) ก็ยังมีเงินเหลืออีกมากไว้สำหรับใช้ชีวิตที่เมืองไทย
และคนกลุ่มนี้ยังมี “เงินบำนาญ” อีกเดือนละมากกว่า 60,000 บาทต่อเดือน อยู่เมืองไทยได้สบายๆ
“ตอนนี้แนวโน้มมาทางนี้แล้ว มหาเศรษฐีทั้งนั้น ไม่ใช่ชนชั้นกลาง”
สำหรับ “แลนด์แบงก์” ที่หมอสะสมไว้ถึงตอนนี้ “อย่าให้พูดดีกว่า ผมมีเยอะก็แล้วกัน”
แต่ส่วนใหญ่จะเน้นสะสมที่ดินทำเล “ติดชายทะเล” ตั้งแต่พัทยา หัวหิน สมุย ภูเก็ต และแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ
“อย่างที่ปากช่อง หรือที่ จ.เชียงใหม่ ผมก็มีตั้งเยอะ แต่ไม่ใช่ว่าจะดังทุกโปรเจค ที่เชียงใหม่มันมีแค่ชื่อ แต่ไปทำจริงๆ…ขายไม่ออก”
กลับกัน ทำเลที่ดินติดชายทำเลมีจุดเด่นก็คือ “ฝรั่งมันชอบ”
โดยที่ดินติดชายทะเลที่ถือเป็น “ดาวรุ่ง” ของเมืองไทย จะมีตั้งแต่ ภูเก็ต สมุย พัทยา และหัวหิน …ตามลำดับ
นอกจากนี้ การเก็งกำไรในที่ดินย่านสนามบิน “สุวรรณภูมิ” ที่ทุกคนบอกว่าจะเจริญในอีก 2-3 ปีข้างหน้า หมอบุญฟันธงทันที “เป็นไปไม่ได้”
เพราะโดยธรรมชาติแล้วทำเลรอบๆ สนามบินมันจะไม่มีทางเจริญ นอกเสียจากว่า…จำเป็นจริงๆ อย่างสนามบินดอนเมือง เพราะตรง “แจ้งวัฒนะ” ไม่มีที่ไปแล้ว ย่านสนามบินดอนเมืองจึงเจริญ
“อย่าลืมนะว่า รอบๆ สนามบินใครจะไปอยู่ ผมเคยมีที่ดินอยู่ตรงเลควูด…ผมยังขายเลย พอผมรู้ว่าเครื่องบินมันจะลง ผมไปก่อนแล้ว”
เหตุผลเพราะคนรวยจะไม่เข้าไปอยู่ อีกอย่างระบบโครงสร้างพื้นฐานยังไม่มี(อีกนาน)…บริษัทยังไม่ไปตั้ง ทั้งหมดนี้จะเกี่ยวเนื่องไปถึงโรงเรียน โรงพยาบาล โรงแรม ห้างสรรพสินค้า และร้านอาหาร
เพราะฉะนั้น “การสร้างเมือง จะสร้างแต่ปากไม่ได้ คนมีเงินจริงๆ เขาไม่ไปอยู่กันหรอก เพราะรอบๆ แอร์พอร์ต เมืองที่จะเกิดคือเมืองชั้นกลาง…เมืองชั้นดีเราไม่มีทางได้เห็น”
อย่างไรก็ตาม หมอบุญ ก็ไปซื้อที่ดินไว้แล้ว 2,000-3,000 ไร่ ในย่านสุวรรณภูมิ
“สำหรับผม หมายความว่าอีก 20 ข้างหน้าผมจึงจะไปทำโครงการ ไม่ได้ “หลงกระแส” ไปอย่างคนอื่นว่ามันจะเจริญในอีกไม่กี่ปีเป็นไปไม่ได้
หรือแม้กระทั่ง กฤษดามหานคร (KMC) ก็เหมือนกับผม ซึ่งมีที่ดินย่านนั้นเหมือนกัน แต่ KMC เขายังไม่ทำตอนนี้ จะต้องรออีก 20-30 ปีข้างหน้า ส่วนผมจะรอให้ลูกผมมาทำ”
หมอบุญ แนะเคล็ดง่ายๆ ในการทำเรียลเอสเตทว่า ทางที่ดีเราอย่ากู้เงินมาทำโครงการ พยายามใช้เงินลงทุนของเราเองทั้งหมด…ถ้ากู้ก็รอวันตาย
เพราะตัวผมเอง “ไม่เคยกู้เงินมาลงทุนด้านเรียลเอสเตท” บริษัทเรามีกระแสเงินสดเหลือเฟือ
เรื่องธุรกิจที่ดินถ้าไม่มีเงินหมุนเวียนดีๆ…อย่าไปแตะ เพราะเราต้องซื้อด้วยเงินสด ต่อจากนั้นคุณต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานตั้งแต่ถนนหนทาง เดินไฟฟ้า ประปา และสายโทรศัพท์ แล้วจึงนำเงินดาวน์จากลูกค้ามาเป็นค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง และทำอะไรต่ออะไรภายในโครงการ
“เพราะฉะนั้น คุณจะกู้ทุกอย่างไม่ได้ เพราะถ้าเศรษฐกิจมันลง…คุณจะฟุบเลย”
แต่ละโครงการเรียลเอสเตทของหมอบุญ จะแยกกันชัดเจนว่า “ของใครของมัน”
“อย่างโครงการ “เดอะพีค” ที่ “เกาะสมุย” เราก็กันเงินออกมาไว้แล้ว 1,000 ล้านบาท จากนั้นก็ขาย…เอาเงินลูกค้ามาสร้างต่อ เงินของโครงการไหนก็โครงการนั้น อย่ามายุ่งกัน “
หมอบุญยกตัวอย่างบางส่วนของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำอยู่ในเมืองไทยว่า มีตั้งแต่ธุรกิจโรงพยาบาล โครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และงานสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐาน
แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว “ผมจะลงทุนอยู่ที่เมืองจีนเป็นหลัก”
“ในเมืองไทยเราทำของเราไปเรื่อยๆ อย่างในกรุงเทพฯ ปีนี้ ผมลงทุนไปประมาณ 7,000-8,000 ล้านบาท ไม่รวมบ้านเอื้ออาทร โครงการย่านพระราม 9 ก็อีก 3,000-4,000 ล้านบาท และโครงการด้านหลังโรงพยาบาลปิยะเวทที่กำลังขยายออกไป ตกประมาณ 2,000 – 3,000 ล้านบาท”
นอกจากนี้ ก็ยังมีโปรเจคเล็กๆ บ้าง เช่นบ้านจัดสรร 400 ยูนิตราคา 2-3 ล้านบาท ที่ อ.คลองหลวง ปทุมธานี และบ้านจัดสรร ที่คลอง 5 ย่านรังสิต มูลค่าโครงการง 400-500 ล้านบาท
ทั้งหมดนี้ยังไม่นับรวมที่ “เดอะพีค” (สมุย) ซึ่งมีมูลค่าโครงการทั้งหมดประมาณ 20,000 ล้านบาท (ทยอยลงทุน 7 ปี)
“ผมจะทำแตกต่างจากคนอื่นๆ ผมจะ “เจาะตลาด” ก่อนลงมือทำ”
อย่างโครงการ “เดอะพีค” ผมหาตลาดลูกค้าเฉพาะชาวต่างชาติ ไปจ้างโบรกเกอร์ขาย หรืองตรงพระราม 9 ที่เรากำลังจะทำก็จะขายให้ “คนไต้หวัน” ทั้งหมด มูลค่าโครงการก็ร่วมๆ 5,000 ล้านบาท มีทั้งคอนโดมิเนียม 32 ชั้น ทาวน์เฮ้าส์ และสิ่งอำนวยความสะดวก “ครบ”
แม้กระทั่งโครงการบ้านจัดสรรที่ อ.คลองหลวง หมอบุญ บอกว่า ก็ขายให้หน่วยราชการที่เข้าไปติดต่อไว้ก่อนแล้ว ไม่ต้องใช้วิธีสร้างเสร็จก่อนขาย “ถ้าให้สร้างเสร็จแล้วขาย ผมไม่ทำ”
ทั้งหมดนี้คือสูตรลงทุนเรียลเอสเตท “ฉบับเซียน” ของ น.พ.บุญ วนาสิน
“ซื้อที่ดินตอนนี้ต้องระวังให้ดี เพราะอีก 10-20 ปีข้างหน้า ประเทศไทยจะมีอัตราการเกิด-ตาย เท่าๆกัน และคนรุ่นใหม่ที่จะมาซื้อที่ดินเริ่มไม่มีแล้ว”
