หลังจากมีข่าวโครงการเดอะ พีค บุกรุกที่ป่าบนเกาะสมุย กระทบความเชื่อมั่นลูกค้าต่างชาติยกเลิกการจองไป 20 ราย มูลค่ารวมกว่า 182 ล้านบาท ล่าสุด น.พ.บุญ วนาสิน ประธานกรรมการบริษัท ราชธานีกรุ๊ป ได้ออกมาแถลงข่าวปฏิเสธกรณีปัญหาที่ดิน พร้อมเปิดตัวแผนลงทุนขนาดใหญ่ มีทั้งการร่วมทุนต่างชาติและพัฒนาโดยกลุ่มราชธานี 100% เพื่อฟื้นความเชื่อมั่นตลาด

น.พ.บุญ กล่าวว่า นอกจากโครงการเดอะพีค ที่สมุยแล้ว ราชธานีกรุ๊ป ยังมีโครงการลงทุนขนาดใหญ่อีกหลายโครงการ โดยเฉพาะโครงการร่วมทุนกับกลุ่มทุนต่างประเทศ ซึ่งเป็นชีคจากซาอุดีอาระเบีย 2 ราย และอาหรับเอมิเรตส์ 1 รายคือ ชีค อัลไคดิ (Alkindi) ซึ่งทำธุรกิจโรงแรมที่ตะวันออกกลาง มีความสนใจเข้ามาลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในไทย

“ปัญหาก่อการร้ายทำให้กลุ่มอาหรับ ปรับแผนเรื่องการลงทุนในต่างประเทศ หลายกลุ่มถอนออฟฟิศจากยุโรป อเมริกา หันมาลงทุนเอเชียแทน เป้าหมายคือ จีนและไทย ซึ่งอาหรับทาวน์ ไม่เคยมีที่ไหนมาก่อนจะมีที่ไทย เป็นแห่งแรกของโลก” น.พ.บุญกล่าวและว่า

โครงการอาหรับทาวน์นี้ จะเป็นการพัฒนาที่ดิน 50 ไร่ บริเวณด้านหลังโรงพยาบาลปิยะเวช บริเวณถนนพระราม 9 ขึ้นเป็นชุมชนของชาวอาหรับ โครงการนี้จะร่วมทุนตามกฎหมายคือกลุ่มราชธานี 51% และนักลงทุนจากตะวันออกกลาง 49% พัฒนาเป็นคอนโดพักอาศัย สำนักงาน และชอปปิงมอลล์ขนาดย่อม พร้อมสุเหร่า สำหรับชาวอาหรับ พื้นที่พัฒนาโดยรวม 2 แสนตารางเมตร มูลค่าโครงการรวม 1 หมื่นล้านบาท พัฒนาภายในเวลา 5 ปี โดยจะเริ่มปลายปีนี้ ซึ่งการออกแบบสถาปัตยกรรม และตกแต่งจะเป็นสไตล์อาหรับชัดเจน จะเปิดเป็นสัญญาเช่าระยะยาว และบางส่วนอาจขายกรรมสิทธิ์ในนามบริษัท

คอมเพล็กซ์ใหม่ย่านอสมทเชื่อมสนามบิน

นอกจากโครงการอาหรับ ทาวน์ ดังกล่าวแล้ว น.พ.บุญ กล่าวว่า ทางกลุ่มยังมีแผนพัฒนาโครงการใหญ่อีกแห่งบนที่ดิน 30 ไร่ ย่าน อสมท (ติดกับธอส.สำนักงานใหญ่ อสมท) จะนำมาพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมความสูง 32 ชั้น จำนวน 100 ยูนิตใช้ชื่อ “เอมเมอรัลด์ การ์เด้น” มูลค่า 800 ล้านบาท สำหรับขายลูกค้าต่างชาติ

ล่าสุดได้กลุ่มไต้หวัน 20 ราย จากพันธมิตรในจีนเป็นลูกค้าล็อตแรก จะเปิดขายในอีก 2 เดือนข้างหน้า ในราคา 5-6 หมื่นบาทต่อตารางเมตร นอกจากนี้ ยังมีสำนักงานขนาดย่อมความสูง 8 ชั้น และโฮมออฟฟิศสูง 5 ชั้น ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งได้รับใบอนุญาตก่อสร้างทั้งหมด

“การพัฒนาคอนโด และโฮมออฟฟิศที่พระราม 9 ถือเป็นเฟสแรก ใช้พื้นที่เพียง 10 ไร่ แต่บริเวณนี้ยังมีที่ดินอีก 30 ไร่ ของบุญนำ บุญนำทรัพย์ ซึ่งจะเป็นพันธมิตรร่วมกันพัฒนาคอมเพล็กซ์ เพราะเห็นว่าทำเล อสมท เป็นศูนย์กลางเมืองที่เป็นหน้าด่าน เชื่อมโยงการเดินทางสู่สนามบินสุวรรณภูมิได้” น.พ.บุญ กล่าวและว่า กลุ่มราชธานียังมีที่ดินใกล้เคียงกับท่าอากาศยานสุวรรณภูมิหลายแปลง แต่ยังไม่ได้มีแผนการพัฒนา เพราะเห็นว่าความพร้อมในศักยภาพที่ดินบริเวณพระราม 9 มีความพร้อมมากกว่า สามารถพัฒนาและจะได้รับความสนใจ จากนักลงทุนมากกว่า

บ้านหรูปทุมฯ-ลองสเตย์ราชบุรีต่อยอดรพ.

น.พ.บุญ ย้ำว่าธุรกิจหลักของราชธานีกรุ๊ป ยังคงเป็นธุรกิจอสังหาฯ แม้ในภาพรวม จะมีธุรกิจโรงพยาบาลปิยะเวช และกลุ่มโรงพยาบาลธนบุรีรวมกว่า 20 แห่ง แต่รายได้หลักยังมาจากธุรกิจอสังหาฯ ซึ่งในแผนงาน 5 ปีนับจากนี้ไปทิศทางการลงทุนอสังหาฯ จะเชื่อมโยงกับธุรกิจโรงพยาบาลชัดเจน โดยเฉพาะแนวคิด โครงการบ้านพักฟื้นผู้ป่วย และบ้านผู้สูงวัย ซึ่งล่าสุดมีโครงการใหญ่ เป็นการพัฒนาที่ดิน 140 ไร่ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ปทุมธานี (ใกล้กับมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์) เป็นบ้านระดับหรูพร้อมบริการระดับ 6 ดาว ใช้ชื่อโครงการ “โรยัล เอ็กเซ็กคิวทีฟ มารีน่า”

โครงการนี้พัฒนาเป็นบ้านเดี่ยว ยูนิตละ 40 ล้านบาทขึ้นไป ถึงกว่า 100 ล้านบาท มูลค่าโครงการรวม 4,000 ล้านบาท ปัจจุบันขายไปแล้วกว่า 70% ส่วนใหญ่เป็นนายธนาคารซื้อไว้กว่า 10 ยูนิต นอกจากนี้ จะกันพื้นที่บางส่วนประมาณ 30% มาเป็นบ้านพักฟื้นสำหรับผู้ป่วยวีไอพีคิดค่าเช่าวันละ 2 หมื่นบาท ซึ่งจะต่อยอดบริการสุขภาพ สำหรับตลาดต่างชาติ และลูกค้าระดับไฮเอนด์ได้ในอนาคต โครงการนี้จะใช้เวลาก่อสร้าง 2 ปี โดยได้เริ่มการก่อสร้างแล้ว

คอนเซปต์การลงทุนอีกอย่าง ที่น.พ.บุญ ย้ำว่าเป็นแผนงานหลัก ซึ่งต่อยอดกับธุรกิจด้านสุขภาพ คือการพัฒนาโครงการลองสเตย์ ซึ่งได้เตรียมที่ดิน ถ.เพชรเกษม 82 จำนวน 1,200 ไร่ ในจังหวัดราชบุรี มาพัฒนาเป็นบ้านเพื่อผู้สูงวัย หลังเกษียณ โดยทำเลนี้จะเน้นลูกค้าคนไทย ทำเป็นบ้านเดี่ยวและชุมชนสุขภาพ สำหรับผู้สูงอายุ ขายหลังละกว่า 1 ล้านบาท จะเปิดตัวต้นปีหน้า มีแนวคิดเสนอขายแบบกึ่งลงทุน เพื่อนำพื้นที่มาเช่าเป็นบ้านพักฟื้นทำรายได้ให้ลูกค้า

ในจังหวะที่ตลาดหุ้นอยู่ใน “ขาลง” นักลงทุนส่วนใหญ่มักคิดว่า “เล่นยาก” และเป็นตลาดที่ไม่ทำเงิน แต่สำหรับ “หมอบุญ” นี่คือจังหวะที่ต้องกอบโกย

ท่ามกลางการตลาดหุ้นปี 2549 ที่ผันผวน เล่นยาก แต่เชื่อหรือไม่! ปีนี้เป็นปีที่ “หมอบุญ” รวยหลายล็อตแล้วจากการ “เล่นหุ้น”

อันที่จริง “หมอบุญ” มักยืนยันตลอดว่า ตัวเองไม่ได้เป็น “นักเล่นหุ้น” การลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ ถือก็เป็นแค่หนึ่งในการบริหารความมั่งคั่งของเขาเท่านั้น

“สำหรับผมไม่ได้เล่นหุ้นตลอด จะลงทุนในหุ้นเป็นช่วงๆ ..ฉะนั้นเรียกเล่นหุ้น ไม่ได้….พวกเล่นหุ้น มันต้องเล่นแบบจริงๆ จังๆ หน้าจอ หรือพวกปั่นหุ้นทั้งหลาย พวกนั้นมืออาชีพ ….”

แม้จะไม่ลงทุนบ่อย แต่หมอบุญยอมรับ การลงทุนครั้งหนึ่งๆ ของเขานั้น ก็ใส่เงินที่ไม่ต่ำกว่า 400-500 ล้านบาท

“หมอบุญ” บอกว่า การลงทุนในแบบฉบับของเขา จะเป็นไปในลักษณะลูกคลื่น (WAVE) หมายความว่าจะอาศัยจังหวะที่ตลาดขาลงในการเข้าซื้อหุ้น และถืออย่างนั้นจนกว่าตลาดจะขึ้นกลับมาที่เดิม นี่คือ WAVE หนึ่งลูก

อย่างไรก็ตาม การเข้าไปเล่นหุ้นในสไตล์นี้นั้น ข้อควรคำนึงก็คือ จะต้องเล่น “หุ้นบลูชิพ” โดยเฉพาะแบงก์ เพราะนี่คือหลักทรัพย์ที่วิ่งไปตามดัชนี ที่สำคัญโอกาสที่แบงก์จะล้มยากมาก

หมอบุญบอกว่า การเล่นเป็น “WAVE” ต้องรอว่าหุ้นจะลงเมื่อไหร่ บางปีอาจจะไม่ลงเลยก็ได้ หรือบางปีหุ้นอาจจะลง 3 ครั้ง แต่เฉลี่ยที่ผ่านมา หุ้นมันจะลงมากหนักๆ และก็ขึ้นไป 2 ครั้งต่อปี

“หุ้นลงหนักๆ 2 ครั้งต่อปี หมายความว่าผมได้ 20% แล้วนะ บางปี ได้ถึง 3 ครั้ง มันก็ประมาณ 30%”

เช่นเดียวกันเมื่อซื้อหุ้นแล้ว นักลงทุนก็ต้องอดใจรอว่า หุ้นจะขึ้นเมื่อไหร่ อาจจะเป็นแบบ 3 เดือน 4 เดือน บางทีเป็นปีเราไม่รู้มัน

“รอบที่ผ่านมา ผมก็ได้หลายตังค์นะ ตอนนั้นเข้าซื้อในช่วงดัชนี 670 จุด เมื่อตอนมิถุนายนปลายๆ ตอนนี้ไล่ขายเหลือนิดเดียวแล้ว

อย่าง ปตท.สผ. (PTTEP) ซื้อ 106 บาท ขึ้น 120 บาท ก็ขาย แบงก์กรุงเทพ (BBL) ซื้อที่ 97-98 บาท ถึง 105 ผมขายแล้ว กำไรได้แล้วเกือบ 8% ซื้อทั้งหมด 500 ล้านบาท ก็กำไรแล้ว 40 ล้านบาท ก่อนหน้านั้น ผมก็ซื้ออีกรอบ ตอนที่ดัชนีมันลงไป 635 จุด นี่ถือว่าได้ 2 รอบแล้ว

ยิ่งมีวิกฤติ หวือหวา ผมรวย ไม่ว่าจะเมืองไทย เมืองนอก ผมก็ใช้วิธีลงทุนแบบนี้ แต่ถ้าเศรษฐกิจเรียบๆ คุณไม่เจอผม (ในตลาดหุ้น) หรอก หุ้นขึ้นไปอย่างเดียว แบบนี้ผมไม่เสี่ยง แต่ถ้ามันลงก็ช้อน” หมอบุญบอก

เขาอธิบายว่า ความจริงหลักการเล่นหุ้นมันอยู่ที่จิตวิทยาส่วนใหญ่ โดยเฉพาะตลาดหุ้นไทย ที่มี “ต่างชาติ” เป็นผู้กำหนดดัชนี …ซึ่งเมื่อเกิดอะไรก็ตามที่มากระทบ ก็จะเกิดการขายทันที ก่อนซื้อกลับ

“พวก “ฝรั่ง” จะแพนิคมาก ยอมคัตลอสทันที มันนึกว่าไม่ไหว ก็ทิ้งทันที ตลาดหุ้นก็จะฮวบเลย ประมาณ 5-6% และจะลงด้วยตัวมันเองอีก 2-3% ก็เป็น 7-8% และพอฝรั่งเห็นท่าทางเรียบร้อยแล้ว มันก็กลับมาใหม่ …. มันก็ไล่ขึ้นจุดเดิมและเลยไปอีก อย่างตอนนี้เลยไปประมาณ 1-2% ผมขายไปแล้ว 90%

ผมเล่นหุ้นไม่เหมือนคนอื่น เรียกว่าใช้วิกฤติเป็นโอกาส บางทีมันลงไปและมันไม่ขึ้นมาเป็นปีก็มีนะ แต่การซื้อหุ้นบลูชิพ ยังไงก็ไม่เจ๊ง เพราะมันต้องกลับขึ้นมา ถ้ามันไม่กลับก็คือประเทศชาติล่มจม เป็นอย่างนั้นก็ต้องยอมแล้ว” หมอบุญกล่าวอารมณ์ดี

“ถ้าผมเห็นว่า เศรษฐกิจห่วยจริงๆ คนล้มละลายเยอะ เอ็นพีแอลสูงเราไม่ซื้อนะ … แต่เมืองไทยมันไม่ได้เลวร้ายขนาดนั้น ตอนนี้กำลังดี ส่งออกใช้ได้ ก็เล่นได้

ต้องดูหลายอย่าง ว่าการถดถอยนั้นมันเป็นการถดถอยที่แท้จริง หรือว่าเป็นการถดถอยเชิงจิตวิทยา อย่างตลาดหุ้นเมื่อปี 2541 เที่ยวนั้นผมรวยเยอะ เพราะหุ้นมันลงน่าเกลียด เดี๋ยว 20% บ้าง 30% บ้าง ผมก็เข้าซื้อ พวกนี้มีหลายตัวผมได้เป็นพันเปอร์เซ็นต์เลยนะ… อย่าง “บำรุงราษฎร์” (BH) หุ้นจาก 20 บาท ลงไปเหลือ 5-6 บาท (พาร์ 5 บาท) แต่ตอนนี้พาร์ 1 บาท หุ้นขึ้นไปซื้อขายกันที่ 30 กว่าบาท ตัวนี้กำไร 800% เลย”

หมอบุญบอกว่า การเล่นหุ้นให้ได้นั้นต้องรู้จริง ไม่ใช่เล่นเหมือนคนตาบอด เห็นหุ้นปั่นราคาขึ้นก็เฮซื้อ ต้องรู้ว่าความเสี่ยงมันอยู่ตรงไหน

“พวกนี้ เจ้ามือเขาคอนโทรลเกมได้ เขารู้ใครซื้อขายบ้าง จะเล่นยังไง .อีกอย่างการตัดสินใจเล่นแต่ละครั้งต้องหาข้อมูลให้มาก อย่างผมสนิทกับโบรกเกอร์ระดับโลกเยอะมาก คุยตลอดเวลา เพราะเรามีไพร์เวทแบงก์กับพวกเขา ดังนั้น อินฟอร์เมชั่นเราจะเยอะ จังหวะที่เฮดจ์ฟันด์จะเข้า เขาจะบอกเราก่อนว่า เฮดจ์ฟันด์ใหญ่ๆ ทั้งหลายเริ่มซื้ออะไร ซื้อเมื่อไหร่ …จริงแล้ว มันก็ไม่ใช่ความลับ อยู่ในรายงานตลอดหลายสิบหน้า แต่คนอื่นอาจเปิดไม่ถึง ซึ่งผมก็จะนำมาใช้เป็นอีกหนึ่งปัจจัย นอกจากแฟกเตอร์อื่นๆ นับ 10 แฟกเตอร์”

นอกจากการ “ขี่แพนิค สอยเงินจากตลาดหุ้น” เป็นรอบๆ แล้ว หมอบุญบอกว่า เขายังต่อยอดความมั่งคั่ง แบ่งเงินมาลงทุนในหุ้นที่มีอนาคตยาวด้วย แต่ส่วนใหญ่เป็นหุ้นบลูชิพในตลาดหุ้นต่างประเทศ ทั้งญี่ปุ่น จีน ยุโรป ออสเตรเลีย

เขาจะดูว่าประเทศนั้นมีอุตสาหกรรมอะไรโดดเด่น อย่างญี่ปุ่น ลงในโตโยต้า เยอะสุด ส่วนประเทศจีนลงในหุ้นปิโตรไชน่า ขณะที่เซคเตอร์ “แบงก์” ลงได้ทุกประเทศ

หมอบุญบอกว่า การเล่นหุ้นต่างประเทศมักกำไรมากกว่าการเล่นหุ้นในประเทศ โดยเฉพาะขณะนี้ที่ตลาดหุ้นไทยเสียเปรียบตลาดหุ้นอื่นๆ ในด้านของพื้นฐานของประเทศ ที่ยังต้องพึ่งพาการนำเข้าน้ำมัน ทำให้มีต้นทุนเศรษฐกิจสูงกว่าประเทศเพื่อนบ้านอย่างมาเลเซีย

“แค่นั้นไม่พอ วันนี้เรายังมีปัจจัยกดดันด้าน “การเมือง” ซ้ำอีก ซึ่งถ้าการเมืองไม่นิ่ง ก็ยากที่จะทำให้ดัชนีตลาดหุ้นพุ่งขึ้น”

นอกจากการใช้ Wave แล้ว หมอบุญบอกไว้ว่า หลักเล่นหุ้นที่ใช้ได้ทุกยุคทุกสมัยคือ ให้ความสำคัญกับข่าวสารข้อมูล ” เรื่องเล่นหุ้น ตราบใดที่คุณไม่เสี่ยงซะอย่าง เอาชัวร์เข้าไว้ก็จะได้ มันเป็นหลักวิทยาศาสตร์ ต้องเน้นข่าวสารข้อมูล หลักนี้ใช้ได้ทุกสมัย ทุกวันนี้ผมยังใช้เวลาอ่านหนังสือวันละ 4-6 ชั่วโมง” หมอบุญกล่าว

การซื้อที่ดินทุกวันนี้ “หมอบุญ” ยังคงถือคติของ “จอห์น เดวิดสัน ร็อกกี้เฟลเลอร์” (มหาเศรษฐีโรงกลั่นน้ำมันในยุคค้น ค.ศ.1900) ที่ว่า “คุณขายที่ 100 ตร.ว. แต่ได้เงินไปซื้อที่ 100 ไร่”

หมอบุญ อธิบายสูตรของมหาเศรษฐีร็อกกี้ เฟลเลอร์ ไว้ว่า ไม่ว่าจะที่ดินผืนไหน เมื่อขายได้เงินมาเท่าไร เอาเงินทั้งหมดเก็บกำไรไว้สัก 30% แล้วนำอีก 70% ที่เหลือไปซื้อที่ดินถูกๆ…แล้วรอให้ที่ถูกๆ แห่งนั้นมันกลายเป็นของดีขึ้นมา

แต่เกมแบบนี้ หมอบุญ บอกว่า “ต้องเล่นให้เป็น”

“ผมแนะนำไว้เลยเรื่องการซื้อที่ดิน คุณไปซื้อรอบๆ สถานทูตไว้เถอะ…ยังไงก็รวย”

เหตุผลข้อที่ “หนึ่ง” รัฐบาลต้องดูแล “สอง” คือ ความปลอดภัยสูง และ “สาม” มีอินฟราสตรักเจอร์ (ถนน ไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์) ครบถ้วน เช่นย่านสาทรที่มีสถานทูตเกิดขึ้นเต็มไปหมด “ย่านนั้นผมซื้อเก็บไว้เลยตั้งแต่สมัยสถานทูตมาลงใหม่ๆ”

หมอบุญ ยังแนะว่า การซื้อที่ดินต้องรู้จักประวัติศาสตร์

“อย่างผมเดินทางไปเมืองนอกบ่อย เราก็เรียนรู้ว่าบ้านเมืองที่พัฒนา ทำอะไรถึงจะประสบความสำเร็จ ต้องไปดูเมืองอื่น เพราะเขาเร็วกว่าเราร้อยปี”

“คนรวยชอบสังสรรค์ เวลาไปงานเลี้ยงมันต้องจัดที่โรงแรมดีๆ ย่านไหนที่มีเรสเตอรองท์ดีๆ …คืออย่าให้ไกลกลุ่มพวกนี้มากนัก ถ้าคิดจะหาเงินจากกลุ่มคนรวย”

หรือถ้าจะเอา “โซนชั้นกลาง” (บ้านราคา 5-10 ล้านบาท) ก็ต้องมองอีกอย่าง เล็งดูว่าการคมนาคมบริเวณนั้นเป็นอย่างไร อย่าไกลนัก รถไฟฟ้าไปถึงหรือไม่ รวมถึงความปลอดภัย เพราะคนต้องเดินทางไปทำงาน …นั่นถือเป็นอันดับหนึ่งที่จะขายออก

สำหรับตอนนี้ เริ่มเห็นบ้างแล้วว่าอนาคตที่ดินกำลังจะมูฟไปโซนตะวันออก

“อย่างย่านฝั่งธนฯ ไม่เจริญหรอก ราคาที่ดินไม่ขึ้นเท่าไร ผมเองก็ซื้อมาแล้วพลาดก็มี แต่เป็นทำนองว่าราคามันขึ้น แต่ช้ากว่าที่เราคิดไว้

อย่างพุทธมณฑลสาย 1 ,2, 3 และ 4 ราคาก็ไม่ได้ไปเท่าไร ผมก็ซื้อไว้เยอะ แต่ผมก็รู้ว่านี่เป็นระดับ “คนชั้นกลาง” ตอนนี้คงต้องรอให้ดีมานด์เพิ่มขึ้นอีก ผมถึงจะขยาย”

อย่างไรก็ตาม ซื้อที่ดินตอนนี้ “ต้องระวังให้ดี” เพราะอีก 10-20 ปีข้างหน้า ประเทศไทยจะมีอัตราการเกิด-ตาย เท่าๆ กัน และคนรุ่นใหม่ที่จะมาซื้อที่ดินเริ่มไม่มีแล้ว

ด้วยเหตุผลนี้ หมอบุญ จึงเริ่มหันมาทำบ้านสำหรับคนสูงอายุ หรือ “รีไทรเม้นท์โฮม” โดยมองว่าพลเมืองคนแก่จะเพิ่มขึ้น

เขาบอกว่ากำลังมองไว้หลายโครงการ เป็นการลงทุนเพื่อรอกำลังซื้อในอีก 20 ปีข้างหน้า

“ที่เมืองไทย “รีไทรเม้นท์ โฮม” กำลังมีชื่อมาก ต่อไปคนแถบยุโรปจะมาอยู่เมืองไทยกันเยอะ โดยเฉพาะชาวอังกฤษ เยอรมนี และสแกนดิเนเวียน ”

ถ้าต่างชาติกลุ่มนี้ขายบ้านที่นั่นได้เงินมา 20 ล้านบาท แล้วเอามาซื้อบ้าน(เช่าซื้อ)ที่เมืองไทยสัก 5-10 ล้านบาท แล้วซื้อรถไว้ใช้สักคัน (ในนามภรรยาคนไทย) ก็ยังมีเงินเหลืออีกมากไว้สำหรับใช้ชีวิตที่เมืองไทย

และคนกลุ่มนี้ยังมี “เงินบำนาญ” อีกเดือนละมากกว่า 60,000 บาทต่อเดือน อยู่เมืองไทยได้สบายๆ

“ตอนนี้แนวโน้มมาทางนี้แล้ว มหาเศรษฐีทั้งนั้น ไม่ใช่ชนชั้นกลาง”

สำหรับ “แลนด์แบงก์” ที่หมอสะสมไว้ถึงตอนนี้ “อย่าให้พูดดีกว่า ผมมีเยอะก็แล้วกัน”

แต่ส่วนใหญ่จะเน้นสะสมที่ดินทำเล “ติดชายทะเล” ตั้งแต่พัทยา หัวหิน สมุย ภูเก็ต และแหล่งท่องเที่ยวอื่นๆ

“อย่างที่ปากช่อง หรือที่ จ.เชียงใหม่ ผมก็มีตั้งเยอะ แต่ไม่ใช่ว่าจะดังทุกโปรเจค ที่เชียงใหม่มันมีแค่ชื่อ แต่ไปทำจริงๆ…ขายไม่ออก”

เพราะโดยธรรมชาติแล้วทำเลรอบๆ สนามบินมันจะไม่มีทางเจริญ นอกเสียจากว่า…จำเป็นจริงๆ อย่างสนามบินดอนเมือง เพราะตรง “แจ้งวัฒนะ” ไม่มีที่ไปแล้ว ย่านสนามบินดอนเมืองจึงเจริญ

“อย่าลืมนะว่า รอบๆ สนามบินใครจะไปอยู่ ผมเคยมีที่ดินอยู่ตรงเลควูด…ผมยังขายเลย พอผมรู้ว่าเครื่องบินมันจะลง ผมไปก่อนแล้ว”

เหตุผลเพราะคนรวยจะไม่เข้าไปอยู่ อีกอย่างระบบโครงสร้างพื้นฐานยังไม่มี(อีกนาน)…บริษัทยังไม่ไปตั้ง ทั้งหมดนี้จะเกี่ยวเนื่องไปถึงโรงเรียน โรงพยาบาล โรงแรม ห้างสรรพสินค้า และร้านอาหาร

เพราะฉะนั้น “การสร้างเมือง จะสร้างแต่ปากไม่ได้ คนมีเงินจริงๆ เขาไม่ไปอยู่กันหรอก เพราะรอบๆ แอร์พอร์ต เมืองที่จะเกิดคือเมืองชั้นกลาง…เมืองชั้นดีเราไม่มีทางได้เห็น”

หรือแม้กระทั่ง กฤษดามหานคร (KMC) ก็เหมือนกับผม ซึ่งมีที่ดินย่านนั้นเหมือนกัน แต่ KMC เขายังไม่ทำตอนนี้ จะต้องรออีก 20-30 ปีข้างหน้า ส่วนผมจะรอให้ลูกผมมาทำ”

หมอบุญ แนะเคล็ดง่ายๆ ในการทำเรียลเอสเตทว่า ทางที่ดีเราอย่ากู้เงินมาทำโครงการ พยายามใช้เงินลงทุนของเราเองทั้งหมด…ถ้ากู้ก็รอวันตาย

เพราะตัวผมเอง “ไม่เคยกู้เงินมาลงทุนด้านเรียลเอสเตท” บริษัทเรามีกระแสเงินสดเหลือเฟือ

เรื่องธุรกิจที่ดินถ้าไม่มีเงินหมุนเวียนดีๆ…อย่าไปแตะ เพราะเราต้องซื้อด้วยเงินสด ต่อจากนั้นคุณต้องสร้างโครงสร้างพื้นฐานตั้งแต่ถนนหนทาง เดินไฟฟ้า ประปา และสายโทรศัพท์ แล้วจึงนำเงินดาวน์จากลูกค้ามาเป็นค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง และทำอะไรต่ออะไรภายในโครงการ

“เพราะฉะนั้น คุณจะกู้ทุกอย่างไม่ได้ เพราะถ้าเศรษฐกิจมันลง…คุณจะฟุบเลย”

แต่ละโครงการเรียลเอสเตทของหมอบุญ จะแยกกันชัดเจนว่า “ของใครของมัน”

“อย่างโครงการ “เดอะพีค” ที่ “เกาะสมุย” เราก็กันเงินออกมาไว้แล้ว 1,000 ล้านบาท จากนั้นก็ขาย…เอาเงินลูกค้ามาสร้างต่อ เงินของโครงการไหนก็โครงการนั้น อย่ามายุ่งกัน “

หมอบุญยกตัวอย่างบางส่วนของโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำอยู่ในเมืองไทยว่า มีตั้งแต่ธุรกิจโรงพยาบาล โครงการคอนโดมิเนียม โรงแรม และงานสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐาน

แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว “ผมจะลงทุนอยู่ที่เมืองจีนเป็นหลัก”

“ในเมืองไทยเราทำของเราไปเรื่อยๆ อย่างในกรุงเทพฯ ปีนี้ ผมลงทุนไปประมาณ 7,000-8,000 ล้านบาท ไม่รวมบ้านเอื้ออาทร โครงการย่านพระราม 9 ก็อีก 3,000-4,000 ล้านบาท และโครงการด้านหลังโรงพยาบาลปิยะเวทที่กำลังขยายออกไป ตกประมาณ 2,000 – 3,000 ล้านบาท”

นอกจากนี้ ก็ยังมีโปรเจคเล็กๆ บ้าง เช่นบ้านจัดสรร 400 ยูนิตราคา 2-3 ล้านบาท ที่ อ.คลองหลวง ปทุมธานี และบ้านจัดสรร ที่คลอง 5 ย่านรังสิต มูลค่าโครงการง 400-500 ล้านบาท

ทั้งหมดนี้ยังไม่นับรวมที่ “เดอะพีค” (สมุย) ซึ่งมีมูลค่าโครงการทั้งหมดประมาณ 20,000 ล้านบาท (ทยอยลงทุน 7 ปี)

“ผมจะทำแตกต่างจากคนอื่นๆ ผมจะ “เจาะตลาด” ก่อนลงมือทำ”

อย่างโครงการ “เดอะพีค” ผมหาตลาดลูกค้าเฉพาะชาวต่างชาติ ไปจ้างโบรกเกอร์ขาย หรืองตรงพระราม 9 ที่เรากำลังจะทำก็จะขายให้ “คนไต้หวัน” ทั้งหมด มูลค่าโครงการก็ร่วมๆ 5,000 ล้านบาท มีทั้งคอนโดมิเนียม 32 ชั้น ทาวน์เฮ้าส์ และสิ่งอำนวยความสะดวก “ครบ”

แม้กระทั่งโครงการบ้านจัดสรรที่ อ.คลองหลวง หมอบุญ บอกว่า ก็ขายให้หน่วยราชการที่เข้าไปติดต่อไว้ก่อนแล้ว ไม่ต้องใช้วิธีสร้างเสร็จก่อนขาย “ถ้าให้สร้างเสร็จแล้วขาย ผมไม่ทำ”

ทั้งหมดนี้คือสูตรลงทุนเรียลเอสเตท “ฉบับเซียน” ของ น.พ.บุญ วนาสิน

ทฤษฎีนิยมในการดำเนินธุรกิจด้วย “เงินสด” โดยการ “ไม่กู้เงิน” คือต้นสายแห่งความสำเร็จ ก่อนจะก่อตัวเป็นความมั่งคั่งนับหมื่นๆ ล้านบาท

กระทั่งวันนี้ ความสำเร็จในธุรกิจอันหลากหลายของหมอบุญ ได้ส่งให้ “วิธีคิด” ของหมอคนนี้กำลังก้าวขึ้นไปเป็น “กรณีศึกษา” ให้แก่นักธุรกิจชั้นนำในเมืองไทย

ด้วยอุปนิสัยเป็นคนชื่นชอบการ “อ่านหนังสือ” ตั้งแต่สมัยยังวัยรุ่น โดยเฉพาะหนังสือประเภทอัตชีวประวัติของบุคคลที่มีชื่อเสียงที่ประสบความสำเร็จในธุรกิจต่างๆ หมอบุญจึงนำความรู้ที่ถ่ายทอดผ่านตัวหนังสือ มาประยุกต์ใช้ในชีวิตจริงตลอดมา

“ทุกวันนี้เวลาส่วนใหญ่ของผมก็ยังใช้ไปกับการอ่านหนังสือ ชีวิตผมมีปรัชญาข้อหนึ่งว่า คนที่มี “อินฟอร์เมชั่น” มากที่สุดคือ “ผู้ชนะ”

หมอบุญมีแนวคิดว่า หนังสือไม่ได้เข้ามาเปลี่ยนชีวิตของเขา กลับกัน “ผมสร้างชีวิต (ที่ร่ำรวย)ด้วยการอ่านหนังสือ…แล้วนำมาปรับใช้ในชีวิตจริง”

ความมั่งคั่งของหมอบุญ “ส่วนใหญ่” จะมาจากการลงทุนประเทศต่างๆ ซึ่งถือเป็นอีกวิธีในการกระจายความเสี่ยง เพื่อไม่ให้ขุมทรัพย์นับหมื่นล้านบาทต้องมา “แขวน” ไว้กับอนาคตของเศรษฐกิจไทย ซึ่งหมอบุญเชื่อว่ามีความแข็งแรงน้อยกว่าเศรษฐกิจของประเทศที่เขานำเงินไปลงทุน

หมอบุญอธิบายว่า เขาชอบทำธุรกิจโดยหาเงินจากคนต่างชาติ เพราะคนไทยมีกำลังซื้อน้อย

“ถ้าผมต้องเอาธุรกิจมาผูกไว้กับเศรษฐกิจไทย…ชีวิตผมจบ”

ฉะนั้นเงินส่วนใหญ่ของหมอบุญจึงลงทุนอยู่ในเมืองจีน ซึ่งสะสมการลงทุนมานานกว่า 30 ปี เรียกว่าเป็นคนไทยคนแรกๆ ที่เข้าไปลงทุนในเมืองจีน

หมอบุญอธิบายแนวทางการลงทุนในต่างประเทศว่า ส่วนใหญ่จะร่วมลงทุนกับคนไต้หวัน เพราะมีเพื่อนชาวไต้หวันจำนวนมาก และกระจายอยู่นับสิบอุตสาหกรรมในหลายประเทศ ไม่ใช่แค่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น

“ผมทำอุตสาหกรรมมาเกือบทั้งหมดแล้ว แต่เรื่องอสังหาฯ ก็ลงทุนไว้บ้างในช่วงแรกๆ แต่ตอนนี้ไม่ไหวเพราะคู่แข่งมันเยอะ และก็มีเงินมากกว่าเราเป็นสิบๆ เท่า ไม่ว่าจะเป็นไต้หวัน ฮ่องกง สิงคโปร์ …เรามันแค่รายย่อย” หมออธิบาย

การลงทุนในประเทศจีนของหมอบุญ มีตั้งแต่ในธุรกิจโรงแรม ซึ่งมีอยู่มากกว่า 7-8 แห่ง และยังมี “โรงพยาบาล” มูลค่าเงินลงทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท (150 ล้านเหรียญสหรัฐ) ตั้งอยู่ที่เมืองเซี่ยงไฮ้และปักกิ่ง

หมอบุญยังทำ “ธุรกิจคลินิก” ทางด้านความงาม ซึ่งเซ็นสัญญาไว้กับห้างคาร์ฟูร์ …หมายความว่า ห้างคาร์ฟูร์ไปตั้งอยู่ที่ไหน เราก็จะต้องไปเปิดคลินิกความงามอยู่ที่นั่น

“คลินิกความงาม เราลงทุนเล็กๆน้อยๆ ประมาณ 3 ล้านเหรียญสหรัฐ (120 ล้านบาท) เท่านั้น แต่เพียงปีเดียวก็ได้ทุนคืนหมดแล้ว เพราะคนจีนชอบทำตา ทำจมูก ทำหน้าอก”

การลงทุนอื่นจากนั้น ก็มีตั้งแต่อุตสาหกรรมหินอ่อนและโรงไฟฟ้า

เรียกว่ามีธุรกิจอะไรที่น่าสนใจ หมอบุญร่วมลงทุนกับเพื่อนไต้หวันทั้งหมด โดยเฉพาะ “โรงไฟฟ้า” ที่ไต้หวันซึ่งมีหลายแห่ง

“ส่วนเรื่อง Wealth (ความมั่งคั่ง) ผมคงบอกไม่ได้ และก็ไม่ค่อยได้นับ ใครจะไปนั่งนับ เพราะมันอยู่หลายประเทศ”

แต่ธุรกิจที่เมืองไทย หมอบุญเน้นอยู่แค่ 2 อย่างคือ “เมดิคัลฮับ” กับ “เรียลเอสเตท”

“อย่างโครงการ ‘เดอะพีค’ ที่เกาะสมุย และโครงการต่างๆ ที่อยู่ติดชายทะเล ตั้งแต่โรงแรม รวมถึงสปา ทั้งหมดที่ผมทำถือว่าอยู่ในอุตสาหกรรมท่องเที่ยว ซึ่งในเมืองไทยมันยังไปได้อีกมาก” หมอบุญยกตัวอย่าง ก่อนอธิบายต่อไปว่า

สำหรับอุตสาหกรรมบันเทิง เขาก็เกือบจะก้าวเข้าไปทำ โดยเฉพาะ “สถานีโทรทัศน์ไอทีวี”

หมอบุญเล่าว่า เคยสนใจลงทุนในไอทีวี ตั้งแต่ครั้งที่ ‘กองทุนเทมาเส็ก’ มาซื้อไปจากกลุ่มชิน เพราะโดยส่วนตัวคุ้นเคยกับทางเทมาเส็กดี

“เราแจ้งไปว่าเราสนใจร่วมทุนในไอทีวี และเห็นว่าที่เขาได้มา…เขาก็ไม่อยากทำ เราบอกว่าเราจะทำ (ไอทีวี) เอง เพราะภรรยาของผมก็เป็นประธานบริษัท “โลว์ลินตาส” ทำธุรกิจเกี่ยวกับเรื่องโฆษณา ถือเป็นรายใหญ่ที่สุดของเมืองไทย จึงมีความคุ้นเคยกับงานสายนี้ แต่พอมาเกิดเรื่องว่าต้องจ่ายค่าสัมปทาน…ผมถอยเลย”

ส่วนเรื่อง “เมดิคัลฮับ” หมอบุญบอกไว้ว่า อ่านอนาคตได้ขาด เขาเชื่อว่าธุรกิจนี้รุ่งแน่ๆ เพราะขณะนี้ชาวต่างชาตินิยมเดินทางมารักษาที่เมืองไทย และมีแนวโน้มเข้ามาอีกจำนวนมาก

“เราเลยขยายโรงพยาบาลปิยะเวทให้ค่อนข้างใหญ่ และให้ครบวงจรอยู่ที่นี่ทั้งหมด”

หมอบุญกล่าวว่า ในจำนวน 6 อุตสาหกรรมที่ยังมีอนาคตสำหรับเมืองไทย เขาจะเลือกทำเฉพาะบางอย่าง และขณะนี้ขอโฟกัสไปที่ “เมดิคัลฮับ”

เพราะ “เมดิคัลฮับ” ของเมืองไทย…ตอนนี้เป็นแค่ “จุดเริ่มต้น” เท่านั้น

“ยังมีอะไรที่ต้องทำอีกมาก โดยเฉพาะการทำตลาด ซึ่งเราจำเป็นต้องออกไปสร้างคอนเนคชั่นที่ประเทศต่างๆ ฉะนั้น จะต้องมีตัวแทนไม่ว่าจะเป็นที่อเมริกา ตะวันออกกลาง อังกฤษ ยุโรป และสแกนดิเนเวีย

เราจะมีตัวแทนอยู่ทุกประเทศ ซึ่งเป็นตัวแทนแบบ Join venture ทั้งกับคลินิก อินชัวรันส์ และหน่วยราชการต่างๆ ในประเทศนั้นๆ จากนั้นตัวแทนจะจัดหาและส่งคนไข้มารักษากับเรา”

จากทุกๆ จุด จะถูกดึงเข้ามาใช้บริการที่ “ปิยะเวท” ทั้งหมด

แต่สำหรับ “โรงพยาบาลธนบุรี” หมอบุญบอกว่า ไม่ได้จัดอยู่ในธุรกิจด้านเมดิคัลฮับ เพราะจะรับเพียงคนไข้ในประเทศย่านฝั่งธน และที่สำคัญ สิ่งอำนวยความสะดวกยังไม่ถึงระดับ

“การลงทุนให้เป็นโรงพยาบาลนานาชาติใช้เงินลงทุนสูงมาก เครื่องมือแพทย์ต้องชั้นหนึ่ง”

สำหรับโรงพยาบาลปิยะเวท หมอบุญบอกว่า ตอนนี้เพิ่งเดินหน้าไปเพียง 20-30% แค่นั้น เพราะเริ่มออกตัวมาได้เพียง 2-3 ปี ยังต้องไปต่ออีกไกลทีเดียว

“ในช่วง 5 ปีนับจากนี้ (2549-2553) ยังจะต้องใช้เงินลงทุนมากถึง 10,000 ล้านบาท”

โดยเฉพาะฮับสุขภาพทางด้านหลังโรงพยาบาล (เมดิคัล สปา) ซึ่งอยู่ระหว่างการก่อสร้างใกล้แล้วเสร็จ “แค่ส่วนนั้นถือว่าใหญ่ที่สุดในโลกแล้ว”

เขาบอกว่า เฉพาะเมดิคัลสปา โรงพยาบาลปิยะเวทลงทุนไปมากกว่า 1,000 ล้านบาท เมื่อรวมทั้งพื้นที่ดำเนินงานประมาณ 50 ไร่ คาดว่าจะต้องลงทุนถึง 10,000 ล้านบาท ในช่วง 5 ปีจากนี้จึงจะครบวงจร เนื่องจากยังมีตึกอาคารต่างๆ ที่ต้องสร้างอยู่รอบๆ

ตั้งแต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โรงแรม อาคารทันตกรรม พลาซ่าสำหรับให้ครอบครัวคนไข้ได้ชอปปิง

“เงินลงทุนขนาดนี้ผมไม่เสี่ยง เพราะคนอย่างผมจะทำอะไรก็ตาม “การตลาดต้องมาก่อน” หมายความว่า (เมดิคัลฮับ) มีคนมาซื้อแน่นอน และโปรเจคเราแน่นอน”

ด้วยสายตาระดับนี้ หมอบุญยืนยันว่าเขามองไม่พลาด และโชว์เคสที่ยืนยันก็คือ ผลประกอบการของโรงพยาบาลปิยะเวท

“รายได้ของปิยะเวทเติบโตแบบ 100% ติดต่อกันมา 3 ปี นับจากที่ผมซื้อมาจากธนาคาร ตอนนั้นเราทำให้รายได้เพิ่มจาก 100 ล้านบาท เป็น 800 ล้านบาท ภายในระยะเวลา 14 เดือนเท่านั้น มันไม่ใช่ง่ายๆ แต่เป็นเพราะผมมีตลาดรองรับอยู่ก่อน”

ในมุมมองของหมอบุญ ธุรกิจโรงพยาบาลควรจะมี พี/อี ประมาณ 5-6 เท่า เพราะถือเป็นธุรกิจที่ “ห่วย” ในแง่ของผลตอบแทน